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Haus bei Scheidung: Was gilt, wenn nur ein Ehepartner im Grundbuch steht?

Steht bei einer Scheidung nur ein Ehepartner im Grundbuch, ist dieser rechtlich Alleineigentümer. Der andere Partner kann jedoch über den Zugewinnausgleich an der Wertsteigerung beteiligt werden. Zudem bestehen Ansprüche auf die Ehewohnung, die vom Kindeswohl abhängen können.

Haus bei Scheidung: Was gilt, wenn nur ein Ehepartner im Grundbuch steht?

Das Wichtigste in Kürze

  • Wer allein im Grundbuch eingetragen ist, ist rechtlich Alleineigentümer des Hauses, unabhängig davon, wer beim Bau oder bei der Finanzierung mitgeholfen hat.
  • Der nicht eingetragene Ehepartner geht nicht leer aus: Über den Zugewinn­ausgleich kann er an der Wertsteigerung des Hauses während der Ehe beteiligt werden.
  • Bis zur rechtskräftigen Scheidung kann der Alleineigentümer das Haus nicht ohne Weiteres verkaufen, wenn es sein wesentliches Vermögen darstellt.

Grundbuch entscheidet zunächst über das Eigentum am Haus

Für die Frage, wem ein Haus rechtlich gehört, kommt es auf einen einzigen Eintrag an: den im Grundbuch. Nach § 891 BGB wird vermutet, dass demjenigen, der als Eigentümer eingetragen ist, das Recht tatsächlich zusteht. Steht also nur ein Ehepartner im Grundbuch, ist er alleiniger Eigentümer der Immobilie.

Das gilt unabhängig davon, wie die Rollen innerhalb der Ehe verteilt waren. Ob der andere Partner beim Hausbau mitgearbeitet, Elternzeit für die gemeinsamen Kinder genommen oder aus eigenem Einkommen Raten gezahlt hat, ändert an der Eigentümerstellung zunächst nichts. Diese richtet sich allein nach der dinglichen Rechtslage, wie sie im Grundbuch dokumentiert ist.

Für Ehepaare, die sich scheiden lassen, ist diese Unterscheidung wichtig: Die Eigentumsfrage und die Frage, wer am Ende finanziell von der Immobilie profitiert, sind zwei unterschiedliche rechtliche Ebenen. Die erste beantwortet das Grundbuch. Die zweite beantwortet, wie im nächsten Abschnitt beschrieben, das eheliche Güterrecht.

Ändert die Zugewinngemeinschaft etwas an den Eigentumsverhältnissen?

Die meisten Ehepaare in Deutschland leben, ohne einen Ehevertrag geschlossen zu haben, im gesetzlichen Güterstand der Zugewinn­gemeinschaft. Nach § 1363 BGB bedeutet das zunächst nur, dass beide Ehepartner ihr jeweiliges Vermögen getrennt behalten, auch Vermögen, das während der Ehe erworben wird, wird nicht automatisch gemeinsames Eigentum.

Für das Haus heißt das: Auch wenn beide Ehepartner in einer Zugewinn­gemeinschaft leben, wird derjenige, der nicht im Grundbuch steht, durch die Heirat nicht zum Miteigentümer. Die Vermögenstrennung bleibt bestehen. Erst wenn die Zugewinn­gemeinschaft endet, etwa durch die Scheidung, entsteht ein Anspruch auf Ausgleich des während der Ehe erzielten Zugewinns.

Diese Trennung zwischen Eigentum und Zugewinn­ausgleich überrascht viele Mandanten. Sie ist jedoch der Grund, warum der nicht eingetragene Ehepartner trotzdem nicht schutzlos dasteht, wie der nächste Abschnitt zeigt.

Hat der nicht eingetragene Ehepartner Anspruch auf einen finanziellen Ausgleich?

Ja, über den Zugewinn­ausgleich. Endet die Zugewinn­gemeinschaft durch Scheidung, entsteht nach §§ 1363, 1378 BGB ein Anspruch auf Ausgleich des Zugewinns, den jeder Ehepartner während der Ehe erzielt hat. Ist das Haus während der Ehe erworben oder deutlich im Wert gestiegen, etwa durch Anbau, Sanierung oder die Tilgung eines Kredits, fließt dieser Wertzuwachs in die Berechnung des Zugewinns des eingetragenen Eigentümers ein.

Der nicht eingetragene Ehepartner erhält dadurch keinen Miteigentumsanteil am Haus selbst, wohl aber einen Anspruch auf eine Ausgleichszahlung in Geld, die sich an diesem Wertzuwachs orientiert. Wurde das Haus dagegen bereits vor der Ehe erworben oder während der Ehe geerbt oder geschenkt, wird in der Regel nur die Wertsteigerung ab dem jeweiligen Zeitpunkt berücksichtigt, nicht der ursprüngliche Wert.

Wie hoch der Ausgleichsanspruch im Einzelfall ausfällt, hängt von zahlreichen Faktoren ab, etwa dem Anfangs- und Endvermögen beider Partner und eventuellen Verbindlichkeiten. Eine verlässliche Einschätzung setzt in der Regel eine genaue Prüfung der individuellen Vermögensverhältnisse voraus.

Darf der Alleineigentümer das Haus während der Trennung einfach verkaufen?

Nicht ohne Weiteres. Zwar ist der im Grundbuch eingetragene Ehepartner grundsätzlich frei, über sein Eigentum zu verfügen. Eine wichtige Ausnahme regelt jedoch § 1365 BGB. Macht das Haus das wesentliche Vermögen des Eigentümers aus, kann er sich nur mit Einwilligung des anderen Ehepartners wirksam zu dessen Verkauf verpflichten.

Diese Vorschrift soll verhindern, dass ein Ehepartner während einer laufenden Zugewinn­gemeinschaft die gemeinsame Existenzgrundlage einseitig verkauft oder belastet und dadurch den späteren Zugewinn­ausgleich aushöhlt. Ob ein Grundstück tatsächlich das wesentliche Vermögen darstellt, hängt vom Einzelfall ab.

Verkauft der Eigentümer die Immobilie dennoch ohne Zustimmung, ist die Verpflichtung dazu zunächst schwebend unwirksam. Sie wird erst wirksam, wenn der andere Ehepartner nachträglich einwilligt oder das Familiengericht die Zustimmung auf Antrag ersetzt, etwa wenn die Verweigerung ohne ausreichenden Grund erfolgt. Wer als Alleineigentümer einen Verkauf plant, sollte deshalb frühzeitig klären, ob die Zustimmung des Ehepartners erforderlich ist, um spätere rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.

Wer darf im Haus wohnen bleiben, wenn nur einer Eigentümer ist?

Ob ein Ehepartner im Haus wohnen bleiben darf, obwohl er nicht im Grundbuch steht, hängt davon ab, in welcher Phase der Trennung Sie sich befinden.

Das Gesetz unterscheidet zwischen der Zeit des Trennungsjahres und der Zeit nach der rechtskräftigen Scheidung:

Zeitraum Rechtsgrundlage Voraussetzung für die Überlassung Besonderheit bei Eigentümer-Ehegatten
Trennungsjahr § 1361b BGB Notwendig, um eine unbillige Härte zu vermeiden, etwa mit Blick auf das Kindeswohl Die Eigentümerstellung eines Ehepartners wird bei der Abwägung besonders berücksichtigt
Nach der Scheidung § 1568a BGB Stärkere Angewiesenheit auf die Wohnung als der andere Ehepartner oder sonstige Billigkeitsgründe Überlassung nur möglich, wenn sie notwendig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden (höhere Hürde)

In der Praxis bedeutet das: Allein die Tatsache, dass ein Ehepartner nicht im Grundbuch steht, führt nicht automatisch dazu, dass er das Haus verlassen muss. Wie die Wohnsituation konkret zu regeln ist, hängt stark von den Lebensumständen beider Partner und eventuellen Kindern ab.

Ist eine Nutzungsentschädigung fällig, wenn ein Partner auszieht?

Ja, das kann der Fall sein. Wird einem Ehepartner die Ehewohnung während der Trennung ganz oder teilweise zur alleinigen Nutzung überlassen, kann der andere nach § 1361b Abs. 3 BGB eine Vergütung für diese Nutzung verlangen, soweit dies der Billigkeit entspricht. Das gilt grundsätzlich auch dann, wenn der ausziehende Partner selbst nicht im Grundbuch steht.

Die Höhe einer solchen Nutzungsentschädigung orientiert sich häufig an der ortsüblichen Miete, wird aber im Einzelfall nach Billigkeitsgesichtspunkten bemessen und kann etwa durch Unterhaltszahlungen oder die Betreuung gemeinsamer Kinder beeinflusst werden. Einen automatischen, fest bezifferten Anspruch gibt es nicht.

Wer auszieht und Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung geltend machen möchte, sollte dies zeitnah tun und die Forderung nicht auf die lange Bank schieben, da sich die Umstände im Laufe der Trennung ändern können.

Was passiert mit einem laufenden Immobilienkredit?

Die Frage, wer im Grundbuch steht, beantwortet nicht automatisch, wer für einen laufenden Immobilienkredit haftet. Maßgeblich ist stattdessen, wer den Darlehensvertrag mit der Bank unterschrieben hat:

Konstellation Wer haftet für den Kredit
Beide Ehepartner sind im Darlehensvertrag als Kreditnehmer eingetragen Beide haften gesamtschuldnerisch weiter, unabhängig davon, wer Eigentümer des Hauses ist
Nur der eingetragene Eigentümer ist Kreditnehmer Nur er ist der Bank gegenüber zur Rückzahlung verpflichtet

Hat der andere Ehepartner zeitweise Raten mitgetragen, ohne selbst im Kreditvertrag zu stehen, haftet er der Bank gegenüber trotzdem nicht. Solche Zahlungen können allerdings im Rahmen des Zugewinn­ausgleichs eine Rolle spielen.

Wird der Kredit im Zusammenhang mit der Scheidung vorzeitig abgelöst, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Wer diese zu tragen hat, richtet sich ebenfalls nach dem Kreditvertrag und nicht nach dem Grundbuch. Eine frühzeitige Abstimmung mit der finanzierenden Bank ist hier in der Regel sinnvoll.

Was Sie jetzt tun sollten

Wenn bei Ihrer Scheidung ein Haus im Spiel ist und nur ein Ehepartner im Grundbuch steht, lohnt sich ein strukturiertes Vorgehen:

  • Aktuellen Grundbuchauszug beim zuständigen Grundbuchamt einholen, um die Eigentumsverhältnisse zweifelsfrei zu klären
  • Prüfen, ob ein Ehevertrag besteht, der den gesetzlichen Güterstand oder den Zugewinn­ausgleich für die Immobilie abweichend regelt
  • Finanzielle und persönliche Beiträge zum Haus während der Ehe dokumentieren, etwa Ratenzahlungen, Renovierungen oder größere Umbauten
  • Wohnsituation für die Trennungszeit frühzeitig klären, besonders wenn gemeinsame Kinder im Haus leben

Da sowohl der Zugewinn­ausgleich als auch Fragen der Ehewohnung stark vom Einzelfall abhängen, empfiehlt sich eine rechtliche Einschätzung, bevor Sie sich mit Ihrem Ehepartner auf eine Lösung einigen oder Zugeständnisse machen.

Fazit

Steht bei Ihrer Scheidung nur ein Ehepartner im Grundbuch, entscheidet das zunächst über das Eigentum am Haus, nicht aber über alle finanziellen Ansprüche. Zugewinn­ausgleich, Wohnungsfragen und ein laufender Kredit folgen jeweils eigenen Regeln, die sich im Einzelfall überschneiden können.

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Die Inhalte dieses Beitrags sind nach bestem Wissen erstellt, ersetzen jedoch keine individuelle rechtliche Beratung. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Angaben wird keine Gewähr übernommen. Für eine Bewertung Ihrer individuellen Situation wenden Sie sich bitte direkt an unsere Kanzlei.

Häufige Fragen zum Haus bei Scheidung mit alleinigem Grundbucheintrag

Sind beide Ehepartner als Eigentümer eingetragen, gehört ihnen das Haus gemeinsam nach ihren jeweiligen Anteilen. Über einen Verkauf oder eine Übertragung können beide dann nur gemeinsam entscheiden. Bei einer Scheidung müssen sie sich entweder einigen, wie mit dem Haus verfahren wird, oder eine gerichtliche Klärung herbeiführen.

Einen gesetzlichen Anspruch darauf gibt es grundsätzlich nicht. Möglich ist eine solche Eintragung nur, wenn der Eigentümer freiwillig zustimmt, etwa im Rahmen einer notariellen Vereinbarung. Ohne diese Zustimmung bleibt es bei der bestehenden Eigentümerstellung, der andere Partner kann seine Ansprüche aber über den Zugewinn­ausgleich verfolgen.

Auch dann bleibt derjenige Eigentümer, der im Grundbuch steht. Für den Zugewinn­ausgleich zählt in diesem Fall in der Regel nur die Wertsteigerung, die seit der Eheschließung eingetreten ist, nicht der ursprüngliche Wert des Hauses beim Kauf.

Der Auszug allein lässt den Anspruch auf Zugewinn­ausgleich nicht entfallen. Bei der Ehewohnung nach § 1361b Abs. 4 BGB kann jedoch das Nutzungsrecht verloren gehen, wenn nicht binnen sechs Monaten nach dem Auszug gegenüber dem anderen Ehepartner eine ernstliche Rückkehrabsicht bekundet wird.

Ja, das Kindeswohl ist sowohl bei der Nutzung der Ehewohnung nach § 1361b BGB als auch nach der Scheidung nach § 1568a BGB ausdrücklich zu berücksichtigen und kann für eine Überlassung des Hauses an den betreuenden Elternteil sprechen.

Ja, in einem notariell beurkundeten Ehevertrag können Ehepartner den Zugewinn­ausgleich vollständig oder teilweise ausschließen oder abändern, auch gezielt für eine bestimmte Immobilie. Ohne eine solche Vereinbarung gilt der gesetzliche Zugewinn­ausgleich.

Eine Teilungsversteigerung ist die zwangsweise Versteigerung eines Hauses, um eine Eigentümergemeinschaft aufzulösen. Sie kommt vor allem infrage, wenn beide Ehepartner im Grundbuch stehen und sich nicht einigen können. Da sie oft zu Erlösen unter dem eigentlichen Verkehrswert führt, gilt sie als letztes Mittel.

Das kommt darauf an, ob das Haus Ihr wesentliches Vermögen darstellt. Ist das der Fall, benötigen Sie nach § 1365 BGB die Zustimmung Ihres Ehepartners, solange die Zugewinn­gemeinschaft noch besteht. Andernfalls können Sie grundsätzlich frei über die Immobilie verfügen.

Die Kosten richten sich meist nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz und hängen unter anderem vom Gegenstandswert der Immobilie und dem Umfang der Beratung ab. Häufig übernimmt eine bestehende Rechtsschutzversicherung zumindest Teile der Kosten. Eine Honorarvereinbarung ist ebenfalls möglich.

Das hängt stark davon ab, ob sich die Ehepartner einig werden. Lässt sich eine Einigung außergerichtlich erzielen, geht es oft vergleichsweise schnell. Kommt es zu einem gerichtlichen Verfahren über Zugewinn­ausgleich oder Wohnungszuweisung, kann sich die Klärung deutlich länger hinziehen.

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Dr. Thomas Brandner
Dr. Thomas Brandner, ein erfahrener Anwalt ist Fachanwalt für Arbeitsrecht, Familienrecht, Medizinrecht sowie ein engagierter Strafverteidiger.
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